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住建部专家:2016年房价涨得如此之快我们也没预料到 和这个原因有关

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本文为住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在7月17日中国新闻社主办的“国是论坛”上的演讲


分析房地产市场和其他行业不一样··|,它是一个区域性的市场··|,所以我们既要看全国整体的房地产态势··|,又要看不同地区··|,比如中西部与大中城市之间的差异··|,这样分析起来才能够看得清楚··|--。总体来说房地产市场··|,一个是在2016年的全国销售达到历史高峰的基础上··|,今年继续增长··|,投资的增长数值去年开始恢复正的··|,这是不错的市场反映··|,因为销售是最前卫的数据··|--。


去年年底在一线城市··|,今年年初在热点二线城市出现了高幅增长··|--。房价现在这几个月下来趋于平稳的状态··|,增长幅度放缓··|--。我们可以从销售额和销售面积之间来比较··|--。比如··|,2016年销售面积增长速度是22.5%··|,销售额增长34.8%··|,差距12个百分点··|--。而今年1到6月份我们销售的面积是16.1%··|,销售额是21.5%··|,差五个百分点··|,因此可以说房价总体趋于平稳状态··|--。


现在··|,全国房地产的库存正在减少··|--。去年年底的库存是7亿平方米··|,今年到目前为止的库存大概是6.45亿平方米··|,中间减少了五千万平方米的库存··|,这其中主要是住宅库存减少了··|,商业地产的库存没有还是保持持平··|--。


这一轮房地产市场调控总体上是要去库存··|,但某些局部要控房价··|--。控房价不能去库存··|,控房价要想办法增加库存才行··|,要相应的增加供应··|--。但现在的状况是··|,一方面要去库存··|,一方面又要控房价··|,所以这样矛盾的状态让人们看不清楚到底房市出现了什么问题··|--。甚至有些城市出台的文件也存在问题··|,既要控房价又要去库存··|,到最后地方政府自己也搞不清楚··|--。


以现在全国的经济形势看来··|,上半年房地产发展的势头还是很好的··|,整个形势是平稳增长的状态··|--。或者可以说房价在回归理性··|,增长幅度也在回归理性··|,去库存取得了比较好的成绩··|--。按全国范围来说··|,我们可以把它大体分为三类区域··|,一类是需要控房价的··|,一类需要去库存··|,还有一类在两者之间··|,既不存在房价太高的问题··|,又不存在库存太多的问题··|,这样区域是少数··|--。针对这样的情况··|,为什么今年楼市会取得这样一种回归理性、相对平稳··|,没有出现大起大落的情况··|,我觉得与这一轮房地产调控政策密切相关··|--。


可以说我们这一轮房地产调控政策最大的亮点就是差异化调控··|,因城施策··|--。过去调控是中央出台政策··|,现在是不同地区出台不同的政策··|--。这次调控主要是把责任落实到了地方··|--。中央也出台了政策··|,这是3月17日以后··|,北京从原来的两限到五限··|,行政手段很多··|--。在这个最严厉政策出台以后··|,恰恰在4月初的时候国土部和住建部出台一个关于土地供应方面的政策··|,表明了要按照库存的大小来供应土地··|--。


房地产打个比喻就是东边日出西边雨··|,之所以东边日出是太阳火旺··|,太热··|,因为土地供给不足··|,之所以西边雨··|,因为土地供应过量··|,是土地供应的错配··|--。土地资源的错配是主要造成房地产市场严重不平衡的原因··|--。所以这个问题在中央提出供给侧改革以后··|,房地产市场出现了很大的改变··|,其实供给侧改革还有很多体制机制性的问题··|--。


这一轮调控不仅针对需求侧··|,因为过去调控主要针对需求侧··|--。现在还有很多地方政府补贴买房··|,买多少房子都补贴··|--。另一方面在供给侧··|,政府在供应方面也进行了调控··|,这样的做法有利于未来的发展··|--。目前看来··|,我们的调控越来越精准化了··|,政府也越来越聪明了··|--。但这不是说房地产市场已经没问题了··|,有些地方过多的行政手段可能会造成市场的扭曲··|,房价一旦反弹也会变得非常严重··|,所以这些地方强压了房价以后··|,要如何来化解里边的矛盾这是需要认真考虑的问题··|--。


原本我们预计2016年是房地产销售量的最高峰··|,但现在看来··|,今年上半年仍然比去年上半年同期增加了16.1%的销售量··|,销售额增加了21%··|--。因此··|,有可能今年全年的销售量还会超过去年··|--。我觉得这可能和房地产的高潮有关系··|,房地产市场要看周期性··|--。2016年房地产市场会出现高潮我们预料到了··|,但房价涨得如此之快我们没有预料到··|,因为它和土地错配有关系··|--。


热点城市、一二线城市的房地产高潮应该已经过去了··|--。现在··|,北京的销售量已经明显下降了··|,半年之内房价肯定还会有变动··|,或者不涨了··|,或是增幅放缓··|--。未来全国会出现个别地区··|,或者个别城市房价下降··|,这是必然的··|--。二线城市、三四线城市也会有一个波动··|--。


我们明显看到东部地区的投资增长要慢于中部地区的投资增长··|,而中部地区比去年还增长了··|--。这边下去了··|,那边上去了··|--。当然这一轮调控已经看出了这样一种情形··|,我们也看到了杠杆率··|,个人贷款增长的比重在逐步下降··|,所以说适当地在有些高房价地区降低杠杆率不会影响房地产市场··|--。但是有些销售缓慢的、库存大的地方恐怕房地产的杠杆还是要适当加大··|--。这就是需要市场自己找到平衡··|,是用金融杠杆的市场手段来调控市场··|,还是用行政手段来调控市场··|,这个当中有个博弈过程··|--。


我个人希望未来更多是用市场的手段··|,而不是用行政的手段硬压来调控··|--。





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