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中国房价不会反弹 降价至少持续到明年上半年 “租购同权”会把高房价打下来吗?深入剖析背后逻辑

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中国房价不会反弹 降价至少持续到明年上半年 




根据国家统计局本周二发布的6月份官方数据··|,中国房地产市场整体依然保持弹性··|,房价月环比平均上涨幅度为0.7%··|--。而与上年同期相比的涨幅为10.2%(低于5月份10.4%的同比涨幅)··|,甚至一线城市的房价上涨速度也开始放缓··|,而北京市的房价则出现了自2015年的首次下降··|--。同为一线城市的上海市··|,其房价已经开始下跌··|,而深圳市的房价基本处于停滞状态··|,这一情况反映出中国最大的房地产市场已经开始出现显著降温··|--。

一线城市房价降温

根据国家统计局提供的70座城市房地产监测数据··|,从总体情况来看··|,6月份国内房价上涨的城市数量增加··|--。与5月份的57座相比··|,6月份房价上涨的城市增加至59座··|--。从逐月环比的基础来看··|,房价增长继续在不同的城市中出现分化——一线城市平均房价进一步下降··|,而二三四线城市的房价增速则进一步加快··|--。从整体上来看··|,平均房价的增长依然保持弹性··|--。从5月份开始到6月份··|--。与建筑相关的活动如新开工和在建工程开始加速··|--。

近期··|,由于中国政府开始严格控制物价··|,部分较大型城市的房价开始下降··|--。高盛集团预期··|,中国政府可能会通过紧缩措施来阻止未来房价的上涨··|--。而路透社则认为··|,较小型城市由于面对的监管环境相对宽松··|,所以其房价保持了快速上涨··|--。像北京这样的大城市··|,今年已经开始迅速采取行动以平息房地产市场的投机性购房··|--。近几年来··|,投机性购房活动已经打破了房地产市场的价格纪录··|,并引发了人们对未来住房负担能力的担忧··|--。

上周日··|,中国政府已经对金融市场做出明确表态··|,当“灰犀牛”的警告被发出之后··|,国内小盘股出现本月以来的最大跌幅··|--。而对家庭负债增长的担忧··|,也再次加重了政府对国内欲罢不能的债务所产生的焦虑感··|--。

过去一年时间中··|,中国政府一直在试图遏制债务规模的增长··|,并努力防范可能会出现的金融风险··|--。最新数据显示··|,房地产行业正在以温和的速度降温··|,至少目前不太可能出现大幅回调··|--。

对于中国国内大城市和中小城市价格轨迹的急剧蔓延··|,Gavekal Dragonomics公司的房地产经济学家Rosealea Yao向路透社表示:“销售下降在大城市中是相当重要的··|,所以房地产价格肯定不会反弹··|--。价格轻微下降的趋势至少将会持续到2018年上半年··|--。”

一线城市房价增速大幅下降

自去年10月份以来··|,有超过45座城市(其中大部分是人口众多的一线城市)出台了不同程度的限购措施··|,以遏制快速上涨的房价··|--。其中··|,多数措施是今年3月份出台的··|--。正如前面所讨论的··|,在中国最大的城市中··|,这些限购措施的降温效果非常明显··|--。而深圳、上海和北京的房价则同比分别下跌了2.7%、8.6%和10.7%··|--。而在一个月前··|,北京市房价下跌了0.4%··|,这是自2015年2月以来出现的首次下跌··|--。同一时间段内··|,上海市房价则进一步下跌0.2%··|,而深圳市房价则保持不变··|--。

与此同时··|,在较小城市中··|,房价上涨依然强劲:来自中部省份河南的三线城市洛阳··|,其6月份的房价上涨据全国前列··|,新房价格环比涨幅为2.3%··|,而5月份的环比涨幅为1.3%··|,同比涨幅为10.2%··|--。

另外··|,据媒体报道称··|,北京、上海和深圳的新增个人住房抵押贷款价值相当于其住房贷款总额的30%··|--。不过··|,路透社还指出··|,今年6月份··|,中国国内房地产投资和销售增长均呈加速增长的态势··|,其原因可能是规模较小的中心城市需求更强劲··|,因为这些中心城市被鼓励减少库存··|,也不受大城市购房的严格限制··|--。这也反映在本月家庭信贷出现更强劲的需求上··|--。

最近工资增长放缓的趋势已经让经济学家开始担心··|--。过去十多年时间里··|,国内收入增长一直以两位数速度在增长··|--。而目前的收入增长将不再能够在极度膨胀的房地产市场中缓冲金融风险··|--。

官方给出的数据显示··|,今年上半年··|,国内城市居民可支配收入同比增长幅度为8.1%··|,低于6月份房地产价格同比增长10.2%的幅度··|--。凤凰国际iMarkets (双刀)




“租购同权”会把高房价打下来吗|-··?深入剖析背后逻辑 




孙不熟

 

今天看到新闻说··|,广州市政府官网推出《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》(可简称住房租赁新政)··|,其中有一条爆炸性的举措··|,那就是“保障租购同权”··|,此言一出··|,可谓满城轰动··|--。

 

具体内容如下:

 

赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益··|,保障租购同权··|--。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女··|,其监护人在本市无自有产权住房··|,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的··|,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读··|,具体细则由各区教育行政主管部门制定··|--。

 

简单解读一下:

 

1、租购同权··|,在价值观上肯定是正确的··|--。包括受教育权、养老保障等各项公民基本权利··|,不能因为有房无房就要区别对待··|,让租房的人享受到同等国民待遇··|,这不仅是发达国家的普遍做法··|,也是我们国家的媒体呼吁了很多年的东西··|--。广州这一次明确提出“租购同权”··|,既是对高房价这个严峻现实的关切··|,也是吸引青年人才进驻的重要举措··|,值得嘉许··|--。

 

2、惠及的人群有限··|,“租购同权”不是无差别对待··|,只有“符合条件的承租人”才能享受到这一权益··|,具体来说··|,要么你的子女得有广州户籍··|,要么你得持有人才绿卡··|,要么你得符合积分入户上学的条件··|,而且这三类人在广州都必须无房··|--。再考虑到广州的户籍政策是比较倾向于人才引进的··|,那么“租购同权”的最大受益者主要还是广州需要的人才··|,不是一般的外来务工人员··|--。而且即便能够安排公办学校··|,很可能也是学位不太紧张的普通学校··|,而非竞争激烈的名校··|--。

 

3、租购同权··|,最大的冲击是削弱了房屋的附加值··|,炒卖学区房的人要小心了··|--。中国的房子之所以贵··|,一个重要原因就是附着在房子上的附加值太多··|,其中最具含金量的东西就是受教育权··|,如果“租购同权”能够100%贯彻落实··|,那等于把房子的含金量大打折扣··|,理论上会减少很多人的购房热情··|,学区房首当其冲会失去炒作的动力··|--。我们之前一直强调学区房受政策波动的影响越来越大··|,购买一定要谨慎··|,也是这个意思··|--。

 

4、关键还是在于如何贯彻落实··|--。租购同权听上去很美··|,但落实起来却不容易··|,原因很简单··|,优质教育资源稀缺的事实没有因此改变··|--。比如··|,广州中心城区那些好学校··|,学位一直非常紧张··|,有房有户口的人都不够满足··|,哪里还有多余的资源来满足租户|-··?除非政府强制划定一部分配额··|,固定给租户一定量的学位··|,但这样会进一步加剧学位紧张的气氛··|,而且会给有房的户籍居民带来“反向歧视”的不良体验··|,不利于和谐社会的建设··|--。

 

优质稀缺资源一定会带来高溢价··|,不体现为高房价··|,就会体现为高房租··|--。做一个假设··|,如果某重点学校的学位分配100%实行“租购同权”··|,那么这肯定会导致周边房租的暴涨··|,70平米的房子涨到2万元一个月也是有可能的··|,比你购买一套同地段学区房的月供还贵··|--。优质资源“价高者得”的规律不会变··|,买不起学区房的人同样也租不起学区房··|--。而且··|,随着租售比大幅提升··|,这个时候··|,大家的购房热情会重新燃起··|,再次进入高房价的死循环··|--。

 

所以··|,问题的关键还是要解决优质教育资源的短缺问题··|,只有让教育资源丰富化、均衡化··|,人们的焦虑感才会实质性降低··|--。因为··|,贵的不是房子··|,而是背后的受教育机会啊··|--。

 

5、“租购同权”会把高房价打下来吗|-··?长远来看··|,肯定会降低大众的购房热情··|,房屋炒作的素材和动力都会减少··|,房价会逐步回归理性··|,但要注意··|,“理性”不代表便宜··|,不代表人人买得起··|--。

 

正如我的朋友邓浩志所言··|,房子除了可以用来住、用来上学··|,它还有强烈的资产属性··|,这在全世界都一样··|,美国英国这些发达国家··|,不买房也能享受到同等的国民待遇··|,但大部分人都还是有住房梦的··|--。有恒产者有恒心··|,这既是普遍的人性··|,也是正常的经济理性··|--。你看新加坡··|,虽然这个国家的70%以上的居民都有公屋住··|,但它的商品房仍然位居全球最贵行列··|,你不能说新加坡的房价不理性··|--。

 

所以我认为··|,“租购同权”冲击的是那些资产属性不强的房子··|,比如二三线城市以及一线城市外围区的房子··|,这些房子的稀缺性不强··|,买家的支撑面也不大··|,“租购同权”会让这类房子的含金量大打折扣··|--。但对于大城市核心区的房子来说··|,冲击不会太大··|,毕竟这些地区的房子具备强烈的资产属性··|,即便失去了“学位”这个巨大的附加值··|,仍然会有其他的附加值来补充··|,比如租金收入··|,比如资产保值的功能等等··|,这些也是高房价的支撑··|--。

 

总体来说··|,让房地产市场彻底回归理性··|,需要一个长效的系统性的解决机制··|,仅仅靠“租购同权”肯定是不够的··|,还需要教育资源的丰富化与均衡化··|,需要供求关系的结构性改善··|,需要整个社会对房地产心态的转变··|--。

 

6、鼓励租赁住房正在成为普遍趋势··|--。此前··|,上海、广州等城市在土地出让时已经出现过“100%要求自持”的例子··|,土地拍卖“竞自持”很可能会成为普遍现象··|,这表明国家对房地产的调控思路正发生深刻变化:解决高房价的思路不是降房价··|,而是大幅提升租赁住房的供应量··|,并赋予租赁住房与商品房同等的国民待遇··|--。

 

根据广州近日公布的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》··|,广州还允许将商业用房按规定改造成租赁住房··|,这表明广州租赁住房的供应量会大幅提升··|--。对大量新进入广州的年轻人来说··|,这是一个利好··|,高房价对人才的挤出效应也会相对减弱··|--。

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